三亚房产与投资

日期:2006-03-06　来源:社区评刊　阅读:

    近年来，房地产投资与开发呈快速增长态势。就我市房地产开发情况与投资以及金融贷款情况作如下分析：

　　 一、近几年房地产销售价格情况

    近年来，三亚市商品房平均销售价格不断走高，2005年首季平均销售价格达到5100元/?評，分别比2004年、2003年、2002年、2001年和2000年的商品房年均销售价格增加890元、1500元、2800元、3700元和4100元，增长21.14%、41.67%、121.74%、264.29%和510.00%。 

    房价上涨过快的主要因素，一是土地、原材料价格上升、住宅品质不断提高，导致商品房开发成本增加；二是住房需求旺盛，商品房抢手而紧俏，“物以稀为贵”，价值规律发挥作用。

　　 二、开发面积情况

    2005年1-2月销售商品房14.45万/m2（1679套）,销售金额67961.63万元，比2004年1-2月销售商品房28.03万/m2（2686套）,销售金额81606万元，分别减少48.45%和16.72%。

    2000年至2004年,三亚市商品房施工、竣工、销售面积逐年攀升，年均递增分别为54.99%、61.54%和56.61%，累计施工面积381.54万/m2,竣工面积203.19万/m2,销售面积188.00万/m2,竣工面积仅大于销售面积15.19万/m2(其中10万/m2还是2001年至2003年对123万/m2停缓建工程处置续建的商品房)。

    2003年以来，商品房销售一直火爆，竣工面积与销售面积几近相等。 2003年至2004年，商品房竣工面积分别为51.36万?評和76.27万/m2,销售面积分别为50.7万/m2和74.6万/m2(7868套)，销售率高达97.8%以上。2004年商品房销售金额为314066万元，同比增长72.07%。

　　 三、需求情况

    近年来，慕名前来三亚购房度假养老的消费者络绎不绝，当中百分之八十来自岛外，除西藏自治区外，全国其他地区(含港澳台)均有。尤以江浙、上海和北京为最，约占百分之五十。另外韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家购房约3%。

    三亚位于祖国的最南端，是中国唯一的国际热带滨海旅游城市，旅游资源独特丰饶，地理位置得天独厚，空气质量世界一流，“谁不说俺家乡好？”三亚已成为最佳的人居之地，极具魅力的家居之所，“中国人居环境奖”实至名归。三亚海陆空交通发达，作为代步工具的飞机，使各地之间的距离大为缩短，地球变“村”，“天涯”若“比邻”，便利于消费者往返三亚。

　　 四、我市房地产投资与银行按揭贷款情况和特点

    1、个人按揭贷款

    今年3月17日房贷利率再次上调后，仅3月18日至4月18日，就有91户借款人提前归还个人住房按揭贷款共1789万元。消费者使用按揭贷款购房相对减少。加上商品房抢手旺销，为了“捷足先登”，避免“夜长梦多”，消费者往往采用一次性付款方式购房。有的商品房开发商对一次性付款购房的还给予打折优惠。如三亚时代海岸楼盘开发商，对一次性付款购买位于三亚大桥附近的三亚时代海岸楼盘商品房的，给予打9.5折，比按揭贷款优惠0.3折。

    目前,在三亚一次性付款购房的消费者占70%以上。

    2、个人按揭贷款助房售，岛外人士贷款占七成

    2000至2004年三亚市银行业金融机构共发放个人住房按揭贷款金额108602万元，占同期商品房销售金额605686万元的17. 93%。各年发放按揭贷款金额分别为2672万元、1467万元、12796万元、35095万元和56572万元,占商品房销售金额比重分别为21.55%、4.97%、19.05%、19.23%和18.01%，有力地促进了房地产业的发展。

    截止2005年3月31日，三亚市个人住房按揭贷款余额为95471万元（6677户）。其中三亚3025户,余额共20136万元，占21.09%。岛外3059户，余额共66842万元（其中江浙777户20650万元、上海526户11119万元、北京356户5404万元）,占70.01%；江浙、上海和北京共占岛外金额的55.61%。

    3、房地产开发贷款下降，房地产投资仍居高位

    2005年一季度，三亚市固定资产投资总额69514万元, 同比增长28.30%，低于2004年全年固定资产投资增长速度20.58个百分点。房地产开发投资总额24474万元，同比增长105.40%，高于2004年全年房地产开发投资增长速度34.87个百分点。房地产开发贷款3821万元，同比下降189.79%，而2004年全年房地产开发贷款增长速度为25.41%。

    2002年至2004年，房地产开发投资总额逐年上升,由47800万元上升至138539万元，年均递增70.24%，高于固定资产投资年均递增39.61个百分点。房地产开发贷款由2844万元上升至45334万元,年均递增299.25%。

    房地产开发投资总额占固定资产投资总额的比重，由2002年的21.92%上升至2004年的36.01%，升幅14.09个百分点。房地产开发贷款占房地产投资总额的比重，由5.95%上升至32.72%,提高26.77个百分点。